قانون الإيجارات في النمسا – من الجيد أن تعرف حقوقك والتزاماتك

يتم تسجيل حقوق والتزامات المستأجرين والملاك بالنمسا بموجب قانون الإيجار في اتفاقية الإيجار. لكن ليس كل شيء في عقد الإيجار قانوني: ألغت المحكمة العليا العديد من البنود في السنوات الأخيرة. لذلك يجب على الملاك والمستأجرين معرفة البنود المسموح بها مسبقًا.

أساسيات قانون الإيجارات في النمسا

السكن من الحاجات الأساسية لكل إنسان. تبلغ نسبة أولئك الذين يعيشون في شقق للإيجار في النمسا حوالي 40 بالمائة. في العديد من هذه الشقق ، يتم تطبيق قانون الإيجار (MRG) إما كليًا أو جزئيًا على الأقل – والذي له بعض المزايا للمستأجرين. حقوق المالك مقيدة في العديد من المجالات لصالح المستأجر: على سبيل المثال ، عندما يتعلق الأمر بإنهاء العقد من قبل المالك ، يريد الأقارب المقربون الدخول في عقد الإيجار أو يطلب المستأجرون مراجعة تكاليف التشغيل. في النطاق الكامل لقانون الإيجار ، يرتبط الإيجار الشهري الرئيسي بقيمة إرشادية معينة اعتمادًا على فئة المعدات.

متى يطبق قانون الإيجارات؟

قبل توقيع عقد الإيجار ، فإن السؤال الأساسي بالنسبة للمستأجرين والملاك هو ما إذا كان قانون الإيجار ينطبق على الشقة أم لا. إذا كان الأمر كذلك ، فإن السؤال هو ما إذا كانت الشقة في منطقة تطبيق MRG كاملة أو جزئية. بشكل عام ، ينطبق MRG على الشقق والمباني التجارية. لا يمكن استبعاد قانون الإيجار تعاقديًا. ومع ذلك ، هناك بعض الاستثناءات الرئيسية لمجموعة MRG:

  • منازل بحد أقصى وحدتين سكنيتين مستأجرتين (عمليًا شقق في منزل عائلي واحد أو اثنين)
  • شقق سكنية
  • شركات الإقامة مثل الفنادق وبيوت الضيافة
  • مساكن الطلاب ومنازل المبتدئين ودور المسنين وما في حكمها
  • منازل من الجمعيات الخيرية
  • مساعدة معيشية
  • سكن خدمي
  • أماكن العمل التي يتم تأجيرها لمدة تقل عن نصف عام
  • الإقامة الثانية للأغراض المهنية في فئات المعدات A و B ، إذا لم يتم تأجيرها لأكثر من ستة أشهر

ما هي اللائحة التي تنص عليها MRG لطلاء الشقة (دهان) في النمسا؟

يجب على المستأجر إعادة الشقة كما استلمها عند توقيع عقد الإيجار. يجب عليه القيام بأعمال صيانة من خلال العناية بالشقة وتنظيفها ، ولكن ليس عليه القيام بأي أعمال تحسين. إذا كان على المستأجر طلاء الشقة ، فلا داعي لاستعادة اللون الأصلي. قد تكون هناك أيضًا انحرافات طفيفة في الفروق الدقيقة في اللون ، ولكن لا يُسمح باستخدام الألوان المتطرفة مثل الأخضر الفاتح أو الأحمر.

يتم الاتفاق تعاقديًا على ما إذا كان يلزم طلاء شقة أو مساحة عمل. يمكن للمالك حجب الوديعة إذا لم يفي المستأجر بالالتزامات التعاقدية في هذا الصدد. على الرغم من هذه القاعدة ، غالبًا ما يكون التلوين من اختصاص المحاكم ، حيث ترى بعض هيئات التحكيم أن التلوين جزء من الإيجار الرئيسي. لذلك ، يجب على الملاك والمستأجرين توضيح هذا السؤال بالتأكيد عند توقيع العقد.

قد يهمك أيضا : كم تكلفة بناء منزل في النمسا

ما هي الخدمات التي يتضمنها عقد الإيجار وفقًا لقانون الإيجار في النمسا؟

من حيث المبدأ ، يترك المالك الشقة للمستأجر مقابل رسم شهري ثابت. بالإضافة إلى ذلك ، يوافق المستأجر على الالتزام بالاتفاقيات التالية:

  • دفع الإيجار في الوقت المناسب
  • معاملة دقيقة للممتلكات المستأجرة والأجزاء العامة للمنزل
  • الامتثال لقواعد المنزل ومراعاة السلوك تجاه الأعضاء الآخرين في مجتمع المنزل

ما هي الالتزامات التي يتحملها المالك بموجب قانون الإيجار؟

ليس فقط المستأجرين ، ولكن أيضًا على الملاك التزامات معينة يجب الوفاء بها. في حالة ظهور حالة أن المالك لا يفي بواجباته القانونية تجاه المستأجر ، يمكن حتى إعفاء المستأجر جزئيًا من دفع الإيجار. وفقًا لقانون الإيجار ، هذه هي أهم التزامات المؤجر:

  • ينص قانون الإيجارات (MRG) على أن المالك ملزم بالحفاظ على العقار المستأجر عندما يتعلق الأمر بإصلاح أضرار جسيمة مثل انفجار الأنابيب أو تسرب الأنابيب. ينطبق التزام الصيانة أيضًا على الأجزاء العامة من المنزل الذي تقع فيه الشقة.
  • وفقًا لـ MRG ، يلتزم المالك بتسليم الشقة إلى المستأجر في حالة صالحة للاستخدام.
  • يتم الإعلان عن فحص غرض الإيجار وفقًا لذلك من قبل المالك (من أسبوع إلى أسبوعين مقدمًا) والاتفاق مع المستأجر ، باستثناء حالة الخطر الوشيك

ما هي حقوق المالك الموجودة بموجب قانون الإيجار في النمسا؟

بالإضافة إلى التزاماتهم القانونية ، يتمتع الملاك أيضًا بحقوق معينة. من المهم جدًا بالنسبة للمالكين الذين يؤجرون العقارات معرفة حقوق المالك ، حيث يتمتع المستأجرون في النمسا بدرجة عالية من الحماية القانونية. فيما يلي نظرة سريعة على أهم حقوق المالك:

  • إذا كانت هناك أسباب معينة وفقًا للمادة 30 MRG (على سبيل المثال ، عدم دفع الإيجار الشهري) ، يحق للمالك إنهاء عقد المستأجر.
  • إذا كانت أعمال التجديد ضرورية أو ضرورية معلقة على العقار المستأجر ، يحق للمؤجر أيضًا تنفيذ هذا العمل على الرغم من علاقة الإيجار الحالية (التزام بالتسامح).
  • تشمل حقوق المالك أيضًا حقيقة أنه يمكنك إلزام المستأجر بالحفاظ على الجزء الداخلي للعقار المؤجر. وهذا يشمل ، على سبيل المثال ، صيانة المرافق الصحية. ومع ذلك ، لا يمكن نقل التزامات الصيانة وفقًا للمادة 1096 ABAG إلى المستأجر في اتفاقية الإيجار.

متى يمكن للمستأجر تخفيض الإيجار؟

التخفيض المستقل للإيجارات هو قضية متكررة. يُسمح بالتخفيض إذا تدهورت نوعية المعيشة بشكل كبير ، على سبيل المثال ، إذا لم تعمل التدفئة ، فلا يوجد ماء ساخن أو أشكال العفن. ومع ذلك ، لا ينطبق هذا إلا إذا لم يكن هذا الضرر موجودًا بالفعل عند توقيع عقد الإيجار ويؤثر فقط على تلك الأجهزة التي كانت موجودة بالفعل. إذا قام المستأجر بتركيب التدفئة الخاصة به وكان بها عيب ، فلا يمكن مقاضاة المالك بسبب ذلك. يعتمد تخفيض الفائدة على الضرر الذي سيتم تقديم شكوى بشأنه ويمكن أن يصل إلى 80٪ ، على سبيل المثال ، في حالة عدم وجود إمدادات مياه أو كهرباء. قبل أن يقوم المستأجر بتخفيض السعر الشهري دون إذن ،

ما هي التزامات المستأجر تجاه المالك؟

حتى إذا كان المستأجرون يتمتعون بحماية قانونية خاصة في النمسا ، فلا يزال يتعين عليهم التنازل عن بعض الالتزامات تجاه المالك. فيما يلي أهم التزامات المستأجر في لمحة:

  • يجب أن يسمح المستأجر للمالك أو الشخص المفوض من قبل المالك بدخول العقار المستأجر إذا كانت هناك أسباب مهمة (على سبيل المثال ، إذا كان هناك ضرر جسيم للمنزل في العقار المستأجر أو لقراءة مقياس الحرارة).
  • يجب أن يتحمل المستأجر إنشاء كائنات تأجير جديدة ، على سبيل المثال عن طريق إضافة أرضيات وملحقات دور علوي. إذا كان هذا يتعدى على الحقوق القائمة ، فإن الالتزام بالتسامح موجود فقط بقدر ما ينشئ المالك بديلاً مناسبًا أو يدفع تعويضًا.
  • يجب أن يسمح المستأجر بالاستخدام المؤقت أو تعديل ممتلكاته المؤجرة إذا كان ذلك ضروريًا أو ضروريًا. ينطبق هذا ، على سبيل المثال ، على أعمال الصيانة أو التحسين في المنزل (على سبيل المثال ، إصلاح أنبوب الغاز المتسرب ، وتركيب مصعد) أو إصلاح الأضرار الجسيمة التي لحقت بممتلكاتك أو الممتلكات المؤجرة الأخرى. ومع ذلك ، في MRG ، يتم تقديم مطالبة بالتعويض عن الإزعاج الذي تعرض له أثناء أعمال التجديد للمستأجر.
  • يجب على المستأجر صيانة وإصلاح العقار المؤجر والمرافق المرتبطة به ، مثل أنظمة التدفئة ، بحيث لا يكون المالك والمستأجرون الآخرون في وضع غير مؤات. خلاف ذلك هناك خطر المطالبة بالتعويض عن الأضرار.

متى يمكن للمالك إنهاء عقد الإيجار؟

هناك بعض الحقوق والالتزامات للمستأجر ، والتي قد يؤدي عدم الامتثال لها إلى الإنهاء من قبل المالك. على سبيل المثال ، يمكن أن يكون التأجير من الباطن لعقار الإيجار بالكامل سببًا للإنهاء. قد يتم تأجير الغرف الفردية ، كما هو الحال في شقة مشتركة ، من الباطن دون موافقة المالك ، ما لم يكن ذلك محظورًا صراحةً في اتفاقية الإيجار.

يمكن أن يؤدي عدم دفع الإيجار أيضًا إلى الإنهاء. ومع ذلك ، يتمتع المستأجر بحقوق قوية للغاية هنا: إذا تمت مقاضاته لعدم الدفع وإذا دفع حتى نهاية جلسة المحكمة ، يمكنه البقاء في الشقة. ومع ذلك ، يجب عليه دفع تكاليف التفاوض للمالك.

يصبح الإنهاء حساسًا بشكل خاص إذا تم تقديم استخدام غير ملائم كسبب. وتشمل هذه ، على سبيل المثال ، إهمال الشقة ، والتلوث الضوضائي ، والأعمال الإجرامية ضد المستأجرين الآخرين ، وما إلى ذلك. هنا يصعب غالبًا تحديد الحقائق الفعلية بوضوح.

ما هي الحقوق التي يتمتع بها المستأجرون بموجب قانون الإيجار في النمسا؟

بالإضافة إلى حقوق المالك ، هناك أيضًا حقوق المستأجر. من حيث المبدأ ، يجب أن يكون المستأجرون على دراية بحقوقهم ، على سبيل المثال لحماية أنفسهم من الأعمال غير القانونية والتدخل من قبل المالك. لذلك يجب أن تعرف حقوق المستأجر التالية:

  • يحق للمستأجرين تخفيض الإيجار الشهري إذا كانت نوعية المعيشة قد تدهورت بلا شك (على سبيل المثال إذا لم يكن هناك ماء ساخن أو لم تعمل التدفئة).
  • يحق للمستأجر إنهاء عقد الإيجار في أي وقت دون إبداء الأسباب وبما يتوافق مع فترات الإشعار القانونية.
  • بصفتك مستأجرًا ، لديك الحق في الحصول على مفتاح احتياطي بحيث ، على سبيل المثال ، يمكن لأي شخص أن يسقي النباتات أو يجمع البريد أثناء الإجازة.
  • كمستأجر ، لديك الحق في شرط الشقة المتفق عليه. على سبيل المثال ، إذا ورد في عقد الإيجار أن العقار المستأجر في “حالة تجديد عالية” ، يجب على المالك أيضًا التأكد من أن الشقة تم تجديدها من أعلى.

وفقًا لقانون الإيجارات ، ما هي القواعد التي يمكن لمالك الشقة إنشاؤها؟

على وجه الخصوص فيما يتعلق بأسباب الإنهاء وتكاليف الصيانة ، غالبًا ما يحاول أصحاب العقارات إبقاء أنفسهم منفتحين ببنود مصاغة بشكل خاص أكثر من المعتاد بموجب قانون الإيجارات. في حالة البنود التي يجد المستأجرون أنها غير مفهومة ، يجب على المستأجرين طلب المساعدة والحصول على المساعدة من جمعية المستأجرين أو حماية المستهلك.

على العكس من ذلك ، يجب على المالك أيضًا الاتصال بخبير قانون الإيجار ، لأنه حتى إذا قام المحامي بصياغة العقد ، فإنه ليس ملزمًا قانونًا إذا كان ينتهك MRG. في حالة الشك ، يتم اتخاذ قرار لصالح المستأجر.

هذه هي الطريقة التي تساعد بها جمعية المستأجرين في النمسا كمجلس تحكيم

في الإجراءات الخلافية ، يتم رفع دعوى أمام المحكمة المختصة (مثل دعوى الإيجار). في إجراءات خارج النزاع ، لا يتم رفع أي إجراء ، ولكن يتم تقديم طلب. تم إنشاء ما يسمى بمجالس التحكيم في مجتمعات أكبر. في هذه الحالة ، ليست المحاكم هي المسؤولة عن بعض الأمور غير الخلافية – مثل استرداد عمليات الاسترداد المحظورة – ولكن بالأحرى مجالس التحكيم.

يمكن لكل طرف أن يطعن في قرار هيئة التحكيم أمام محكمة المقاطعة في غضون أربعة أسابيع من تاريخ صدور القرار. يصبح القرار باطلاً وتبدأ الإجراءات القانونية. يسرد القسم 37 MRG المسائل التي سيتم التأكيد عليها في إجراءات خارج النزاع:

  • الاعتراف كمستأجر رئيسي
  • تنفيذ أعمال الصيانة أو التحسين
  • تنفيذ الالتزام بالعرض
  • إنفاذ الحق في الاسترداد
  • التسامح مع التعديات على قانون الإيجارات من أجل تنفيذ أعمال الصيانة والتحسين والتعديل والبناء ، بما في ذلك الحق في التعويض المناسب
  • تغيير (تحسين) الممتلكات المؤجرة
  • تحديد المبلغ وتسديد مصاريف الشقة
  • تبادل المنزل
  • مدى ملاءمة الإيجار الرئيسي المتفق عليه أو المرغوب فيه والإيجار الفرعي وتعويض الخدمات مقابل الإيجار الرئيسي
  • انهيار إيجار الشقة
  • توزيع إجمالي التكاليف ونسبة كائن الإيجار في إجمالي التكاليف
  • زيادة الإيجار الرئيسي والمبلغ وتخصيص تكاليف إجراءات البناء وفقًا للفقرة 18 ج – عرض الحسابات
  • تكاليف التشغيل والرسوم العامة الجارية ، والنفقات الإدارية ، ونفقات التدبير المنزلي ، والنفقات الخاصة
  • رسوم تأجير الاثاث والخدمات الاخرى
  • ملاءمة الاشتراكات في الصيانة والتحسين والسداد والإعلان عن أعمال الصيانة والتحسين
  • سداد الخدمات والرسوم المحظورة

في النهاية اذا كنت تحتاج المساعدة القانونية بخصوص مشاكل في التأجير ننصحك بالتواصل مع جمعية المستأجرين في النمسا

Leave A Reply

Your email address will not be published.